Как присоединить лоджию и не нарушить закон


Сегодня самовольное объединение нежилых помещений  — лоджий и балконов — с жилыми (комнатами и кухней) запрещено. Но даже при существующих ограничениях добиться официального разрешения можно, если предоставить в жилищную инспекцию грамотный проект перепланировки и соблюдать ряд правил, о которых речь пойдет в статье.


Присоединить к квартире можно только лоджию, балкон присоединять нельзя!


Отличить балкон от лоджии можно, посмотрев на них с фасада здания. Балкон — это консольная площадка, которая выступает за вертикальную плоскость фасада здания. Лоджия — это часть квартиры и у нее всегда есть потолок даже на верхних этажах. 


                                                                       БАЛКОН                                                                                                                                 ЛОДЖИЯ


Присоединять балкон к квартире нельзя, поскольку это повлечет за собой изменение внешнего облика фасада, а также увеличит нагрузку на балконную плиту и дом в целом. Любое вмешательство в общую конструкцию и фасад здания (изменение формы балкона и его остекление, надстройка козырька и т.д.) должны согласовываться с жилищной инспекцией. В некоторых случаях также требуется согласие соседей. За перепланировку должны проголосовать как минимум 2/3 жильцов. В некоторых случаях это и вовсе запрещено: например, если здание является частью исторического наследия РФ и в некоторых других случаях. 


Как присоединить лоджию?


Во всех жилых помещениях существуют нормы температурного режима, и инженерные системы дома не рассчитаны на отопление дополнительного нежилого пространства — балконов, лоджий и веранд. Присоединение лоджии влечет большие потери тепла. Если так сделают хозяева одной квартиры, то мощности дома, может быть, и справятся. Если нескольких — обогрева будет недостаточно. Поэтому такие мероприятия обязательно нужно согласовывать с БТИ (бюро технической инвентаризации) или ПИБ (проектно-инженерным бюро).


При этом полное объединение лоджий с комнатами или кухнями запрещает "Постановление правительства Москвы №1104 от 29.12.2017", которое вступило в силу 14 февраля 2018 года:


"При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается <...>  объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями".


Несмотря на всю категоричность этого заявления, речь идет именно о самовольном объединении. В случае предоставления разрешающих документов и грамотно продуманного проекта, в котором сохранен тепловой контур и соблюдены все нормативные требования, есть шанс, что проект согласуют. В случае их несоблюдения, проект забракуют и отправят на доработку. 


Присоединить лоджию можно тремя способами в зависимости от конструкционных возможностей дома и потребностей заказчика.



1 способ. Убираем подоконный блок без утепления лоджии


Первый способ подразумевает демонтаж оконно-дверного и подоконного блоков и установку развижных или распашных дверей с теплыми стеклопакетами. В летнее время раздвижные перегородки можно держать открытыми и добиться полного объединения пространства. В зимнее — перегородки держат закрытыми, чтобы предотвратить теплопотери и сохранить тепловой контур жилой части.


Обязательное условие установки стеклянных перегородок — двойной стеклопакет, направляющие сверху и снизу и наличие протипопожарных простенков. Хотя бы один из простенков должен быть не менее 1,2 м от торца лоджии (В случае пожара за ним можно укрыться и дождаться помощи).  Фальш-перегородки из одного слоя стекла, без направляющих и простенков согласование в жилищной инспекции не пройдут.  (Исключение: Аварийные простенки нужно оставлять при общей площади квартир на этаже менее 500 м2 и высоте расположения квартиры более 15 м. Если общая площадь квартир на этаже более 500 м2, то он имеет два эвакуационных выхода и надобность в простенке отпадает).


Демонтаж окна и двери обычно ни у кого затруднений не вызывает, сложность состоит именно в демонтаже подоконного блока. Его снос согласуют только в том случае, если конструктивная схема допускает такую возможность без нарушения несущей способности здания. Легче всего согласовать демонтаж подоконного блока  в монолитных домах с поперечными несущими стенами, как правило, это новостройки. Сделать это во вторичке гораздо сложнее, могут быть противопоказания по конструктивным причинам. В панельных домах — практически невозможно.


При таком способе необходимо согласование в Жилинспекции. Документы:


  • паспорт БТИ или ПИБ
  • техническое заключение. Выполняет организация с допуском СРО
  • проект перепланировки. Выполняет организация с допуском СРО
  • другие документы (собственность на квартиру и др.)


2 способ. Оставляем подоконный блок, утепляем балкон


Если подоконный блок выполняет несущую функцию — его придется оставить. Важно помнить, что вы объединяете две климатические зоны,  поэтому чтобы не нарушить тепловой контур комнаты, балкон придется утеплить, причем полностью: пол, стены и потолок. При необходимости нужно заменить стеклопакеты (если ранее были холодные) и заполнить оконные профили монтажной пеной. Если удастся доказать, что присоединение балкона не повлечет за собой никаких теплопотерь, вероятность, что проект согласуют, больше.  


Необходимо согласование в Жилинспекции. Документы:


  • паспорт БТИ или ПИБ
  • техническое заключение. Выполняет организация с допуском СРО
  • проект перепланировки и утепления. Выполняет организация с допуском СРО
  • теплотехнический расчет. Выполняет организация с допуском СРО
  • другие документы (собственность на квартиру и др.)



3 способ.  Убираем подоконный блок, утепляем лоджию


Третий способ подразумевает демонтаж балконного (окна и двери) и подоконного блоков и утепление стен, пола и потолка лоджии. Можно также дополнительно утеплить напольный плинтус прямо под окном. Тогда тепло от плинтуса будет подниматься к окну и также его согревать. Теплый плинтус может заменить даже электрические конвекторы.


При таком способе необходимо согласование в Жилинспекции. Документы:


  • паспорт БТИ или ПИБ
  • техническое заключение. Выполняет организация с допуском СРО
  • проект перепланировки и утепления. Выполняет организация с допуском СРО
  • теплотехнический расчет. Выполняет организация с допуском СРО
  • другие документы (собственность на квартиру и др.)


Чего категорически нельзя делать?


При проведении объединении лоджии с комнатой или кухней категорически не допускается:


  • Переносить на лоджии, балконы и веранды радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления. Зато можно заменить батареи в жилой смежной с балконом комнате на более мощные. Опять же по согласованию.
  • Устанавливать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Устанавливать водяной пол. Только электрический или инфракрасный. Электрический подойдет под плитку, инфракрасный  — под ламинат и паркет (можно и под плитку при соблюдении определенных условий).